Hier finden Sie diverse Musterschreiben zum download!

Wichtiger HINWEIS:

Diese Mustervorlagen sind als Formulierungshilfen zu verstehen, und soll nur eine Anregung bieten, wie die typische Interessenlage zwischen den Parteien sachgerecht ausgeglichen werden kann. Daher ist stets eine sorgfältige und eigenverantwortliche Prüfung durch den Verwender vorzunehmen. Eine individuelle Rechtsberatung etwa durch einen Rechtsanwalt oder Notar kann ein Muster nicht ersetzen. Die Mustervorlage enthält nur einen Vorschlag für eine mögliche Regelung. Viele Regelungen sind frei vereinbar, je nach Ausgangslage. Der Verwender kann also auch Formulierungen ändern, neu hinzufügen oder streichen. Eine Übernahme unveränderter Inhalte ist daher nur möglich, wenn genau überlegt wurde, ob und in welchen Teilen gegebenenfalls eine Anpassung an die konkret zu regelnde Situation und die Rechtsentwicklung erforderlich ist. Auf diesen Vorgang haben wir keinen Einfluss und können daher naturgemäß für die Auswirkungen auf die Rechtsposition der Parteien keine Haftung übernehmen. Auch die Haftung für leichte Fahrlässigkeit ist grundsätzlich ausgeschlossen. Falls Sie maßgeschneiderte Verträge, Musterbriefe oder sonstige individuelle Vorlagen benötigen, sollten Sie sich durch einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens beraten lassen. Bei vertragsrechtlichen und juristischen Einzelfragen sollte grundsätzlich fachkundiger Rat eingeholt werden.

Wissenswertes rund um den notariellen Kaufvertrag

Diese Kurzdarstellung ist nicht rechtsverbindlich, hierzu sollten Sie bei konkreten Fragen einen Notar aufsuchen!

Grundstückskaufvertrag

Käufer von Immobilien beschäftigen sich meist über einen langen Zeitraum mit dem lokalen Immobilienmarkt, einer Vielzahl unterschiedlicher Bauvorhaben, der Kosten- und Einnahmeseite bei Investment-Immobilien und prüfen sehr detailliert die in der engeren Auswahl stehenden Immobilien. Nicht selten wird aus einem Immobilieninteressenten auf diese Weise ein Immobilienexperte. Geringer ist jedoch meist das Interesse für den Ablauf und die Grundlagen der notariellen Abwicklung und die Vertragsgestaltung. Der Kaufvertrag, der notariell beurkundet werden muss, wird oft erst dann zum Thema, wenn die Beteiligten beginnen, über den Notartermin zu reden. Grundstückskaufverträge unterliegen einerseits zwar einer Vielzahl von gesetzlichen Regelungen, können andererseits aber auch einen sehr hohen Individualisierungsgrad aufweisen. Daher lässt sich der Ablauf der notariellen Abwicklung nicht pauschal erläutern, sondern immer nur mit Bezug auf einen Fall. Je nachdem, ob eine vermietete Wohnung (Investment), eine bezugsfreie Wohnung, Zinshäuser oder bereits geteilte Objekte verkauft wird oder werden, sind beim Vertrag auch sehr unterschiedliche Aspekte zu betrachten.

Beispiel der Beurkundung (Wohnung frei)

I.   Vor der Beurkundung

Im Vorfeld der Beurkundung eines Kaufvertrages werden eine Reihe von Fragen und Punkten gestellt und diskutiert, die beide Parteien, Verkäufer und Käufer, betreffen. Einige dieser Punkte sind Verhandlungssache zwischen den Parteien. Allem voran stehen der Kaufpreis, zu dem die Immobilie den Eigentümer wechseln soll und der Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie vom Verkäufer an den Käufer, dem sogenannte Nutzen-/Lastenwechsel.

Eine genaue Prüfung der Immobilie im Vorfeld durch den Käufer wird vom Notar vorausgesetzt. Denn dieser trägt zwar die Verantwortung für die sichere Abwicklung des Kaufvertrages, nicht jedoch für Risiken, die sich aus dem Erwerb der eigentlichen Immobilie für die Parteien ergeben.

Werden Grundstückskaufverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher geschlossen, so muss dem Käufer der Vertragsentwurf 14 Tage vor Beurkundung zur Prüfung vorliegen. Diese 14-Tage-Frist beginnt mit Aushändigung des Vertragsentwurfs an den Käufer. Die Frist, die von Notaren eingehalten werden muss, stellt sicher, dass Sie sich als Käufer rechtzeitig vor der Beurkundung mit der Immobilie und dem Vertrag auseinander setzen können. So können Sie sich mit Ihrem Steuerberater bezüglich der wirtschaftlichen und steuerlichen Auswirkungen des geplanten Immobilienkaufs auseinandersetzen und werden darüber hinaus vor übereilten Entscheidungen geschützt.

II.  Darf der Notar Sie beraten?

Selbstverständlich erläutert Ihnen der beurkundende Notar gerne den Text des Kaufvertrages und die Bedeutung der in Juristendeutsch gehaltenen Klauseln. Als Notar ist er jedoch zu jeder Zeit der Neutralität verpflichtet. Dies wird in § 3 Abs.1 im Beurkundungsgesetz geregelt, wo ausgeschlossen wird, dass der Notar sich im Vorfeld der Beurkundung für den Verkäufer oder den Käufer anwaltlich in einer die Immobilie betreffenden Sache eingesetzt hat.

III.  Beurkundung

Wenn Käufer und Verkäufer, meist durch Vermittlung Ihres Maklers, sich auf die Vertragsmodalitäten geeinigt haben, findet die Beurkundung beim Notar statt. Die Beurkundung ist auch in Abwesenheit einer oder mehrerer Beteiligten möglich. In diesem Fall übernehmen wir als Ihr Immobilienmakler gerne die Vertretung. Hierzu ist es notwendig, von Ihnen mit entsprechenden Vollmachten ausgestattet zu werden. Die Wirksamkeit des Vertrages ist von der Art der Vollmacht abhängig. In jedem Falle muss der Vertrag von der bei der Beurkundung abwesenden Vertragspartei nachgenehmigt werden.

Der Vertrag wird den Parteien während der Beurkundung verlesen. Dabei kommt es meist zu Änderungen/Anpassungen im Kaufvertrag. Diese Änderungen werden vom Notar handschriftlich eingetragen und jeweils mit seinem Kürzel bestätigt. Die handschriftlichen Änderungen werden später durch das Notariat eingearbeitet. Sobald die Parteien den Vertrag unterzeichnet haben, vergibt der Notar der Originalurkunde eine Urkundenrollen-Nummer.

IV.   Nach der Beurkundung

Im Anschluss an die Beurkundung wird der Vertrag in Reinschrift, gebunden und mit Siegel versehen, den Vertragsparteien zugesandt. Gleichzeitig stößt das Notariat eine Reihe von internen und externen Aktivitäten an. Das Notariat informiert unterschiedliche Behörden und die Hausverwaltung. Außerdem wird der Gutachterausschuss, der fortlaufend die Kaufpreise aller für Berlin-Immobilien geschlossenen Kaufverträge sammelt, informiert. Das Finanzamt wird über den Kauf unterrichtet, für die Berechnung der Grunderwerbssteuer, die dem Käufer in der Regel innerhalb von ca. 6 Wochen nach Kaufdatum per Bescheid zugestellt wird. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer durch den Käufer ist die Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Hierzu sendet das Finanzamt dem Notar nach Entrichtung der Steuer durch den Käufer, die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Zeitgleich geht der Vertrag an das zuständige Grundbuchamt. Dort stellt der Notar den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung. Dabei handelt es sich um einen der eigentlichen Eintragung vorgelagerten Schritt, der den Käufer dahingehend absichert, dass die Immobilie nur noch auf ihn umgeschrieben werden kann. In den meisten Teilungserklärung ist vorgesehen, dass die Hausverwaltung dem Kaufvertrag zustimmt. Diese Verwalterzustimmung ist ein formaler, ebenfalls notarieller Akt, der nur in Ausnahmefällen von der Verwaltung abgelehnt werden darf. Der Antrag auf Erteilung der Verwalterzustimmung wird der Verwaltung ebenfalls durch den Notar zugestellt.

Wenn der Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise finanziert, wird der Notar ein Exemplar des Kaufvertrages, gemeinsam mit der „Grundbuchbestellungsurkunde“ an die finanzierende Bank schicken. Im Vertrag, sowie in der Grundschuldbestellungsurkunde wird der Bank das Recht eingeräumt, sich als rangerster Gläubiger in Abteilung III des Grundbuches einzutragen.

Falls in der Abteilung III des Grundbuchs noch eine Grundschuld infolge einer vorangegangenen Finanzierung des Verkäufers steht, so gelangt diese im Zuge der Kaufvertragsabwicklung nun zur Löschung. Hierfür ist es notwendig, dass der Verkäufer dem Notar entweder bereits vorhandene Löschungsbewilligungen der finanzierenden Bank(en) zur Verfügung stellt. Sollten diese noch nicht erteilt worden sein, wird der Notar die Bank über den Verkauf benachrichtigen. Die Bank teilt dem Notar nun mit, in welcher Höhe die Grundschuld valutiert. Der Notar wird, wenn alle anderen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, dem Verkäufer auffordern, einen Teilbetrag des Kaufpreises ans die Bank auszuzahlen um die Löschung der Grundschuld zu erwirken, und den Restbetrag an den Verkäufer zu überweisen. Immobilien werden stets frei von Lasten in Abteilung III an den Käufer übergeben. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Notar beim Vollzug der Löschung mit den dafür notwendigen Informationen zu versorgen. Die Lastenfreiheit der Immobilie ist darüber hinaus eine grundlegende Voraussetzung für die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer. Insofern ist die Mitwirkung des Verkäufers auch ein ureigenes Interesse des Verkäufers.

Grundbucheintrag

Jeder Notar ist zur Einsichtnahme in das Grundbuch vor der Beurkundung verpflichtet. Dadurch wird sicher gestellt, dass zum Zeitpunkt der Beurkundung des Kaufvertrages keine unbekannten Eintragungen und/oder Belastungen auf dem Grundbuch lasten; der Käufer ist also im Bilde darüber, was er kauft. Ihr Makler sollte spätestens zum Zeitpunkt der Erstellung des Kaufvertrages einen Grundbuchauszug zur Verfügung stellen. Üblicherweise wird eine gewissenhafte Immobilien-Agentur dies schon mit den anderen zur Prüfung notwendigen Unterlagen bereitstellen.

Ein Grundbuch besteht aus dem Bestandverzeichnis sowie den Abteilungen I, II, und III.

Das Grundbuchamt ist eine Abteilung der jeweiligen Amtsgerichte. In den Grundbuchämtern liegt die Zuständigkeit für die im Bezirk liegenden Grundstücke. Auf dem Deckblatt des Grundbuches sind Angaben zum zuständigen Amtsgericht, zum Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Deckblattes ersichtlich.

Im Bestandsverzeichnis wird das Objekt räumlich und nach Anteilen definiert. Hier finden Sie Informationen darüber, wo genau sich das Eigentum befindet. In Berlin wird hier Bezug genommen auf den Bezirk, die Straße und die Gemarkung. Letztere zeigt anhand des Flurs und Flurstückes auf, auf welchem Grundstück sich das Objekt befindet. Auf die Größe der Wohnung oder des Hauses wird hier nicht eingegangen, diese Informationen finden sich in der Teilungserklärung (sofern das Objekt in Teil-/Wohneigentum geteilt worden ist). Für jeden Miteigentumsanteil, sprich für jede Wohnung, oder für jeden Teileigentumsanteil, sprich Gewerbe, ist beim Grundbuchamt ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt.

Desweiteren werden im Bestandsverzeichnis Sondernutzungsrechte verzeichnet.

In Abteilung I ist der Eigentümer eingetragen, bzw. bei anteiligem Eigentum die Eigentümer. Nummer werden im Grundbuch immer fortlaufend vergeben, überholte Einträge werden gestrichen. Neben den Eigentumsverhältnissen, werden in Abt. I auch das Datum und die Grundlage der Eintragung (z.B. Auflassung, Erbschaft) vermerkt.

Abteilung II des Grundbuches enthält die Lasten und Beschränkungen, die auf dem Objekt eingetragen sind. Es handelt sich hierbei nicht um die finanziellen Lasten, sondern im weiteren Sinne um Rechte Dritter oder Beschränkungen eigener Rechte. Erstere wären beispielsweise Grunddienstbarkeiten, Wohn- und Nutzungsrechte, Erbbau- oder Vorkaufsrechte. Beschränkungen sind unter anderm Vermerke über laufende Insolvenzen, Sanierungen, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltungen.

In Abteilung III werden Grundpfandrechte eingetragen, üblicherweise entweder in Form von Grundschulden oder Hypotheken.

Grunddienstbarkeit

Die Grunddienstbarkeit ist eine „dingliche“ Absicherung einer Last oder eines Rechtes zugunsten eines Dritten.  Dabei kann es sich z.B. um Wegerechte handeln, die der Eigentümer eines benachbarten Grundstückes benötigt, um auf seinen Grund zu gelangen. Auch die rechte von Versorgen (Elektrizitätswerke, Gasversorger, Fernwärme) werden durch Grunddienstbarkeiten gesichert. Grunddienstbarkeiten sind in Folge dessen meist nicht wertmindernd.

Beim Verkauf kann diese „Grunddienstbarkeit“ nur mit der Zustimmung des Dritten aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Die Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen. Sie ist nach deutschem Sachenrecht geregelt (§§ 1018 ff. BGB)

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer in Deutschland liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 5,00 Prozent. Mit der Föderalismusreform im Jahr 2006 wurde es den Ländern ermöglicht vom grundsätzlichen Steuersatz i.H. von 3,5 % abzuweichen. Den höchsten Steuersatz haben mit 5,0 Prozent die Bundesländer Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und seit dem 1.4.2012 auch Berlin.

Niedersachsen, Hamburg, Bremen und Sachsen-Anhalt erheben zurzeit 4,5 % Steuern auf den Grunderwerb (Abweichungen möglich).

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks an.

Grundlage für die Grunderwerbsteuer ist in Deutschland das Grunderwerbsteuergesetz. Die Grunderwerbsteuer steht den Bundesländern zu, die diese an die Kommunen weiterreichen können.

Haus- Wohngeld

Als Hausgeld (früher “Wohngeld”) werden die monatlichen Vorschüsse bezeichnet, die Wohnungseigentümer aufgrund eines beschlossenen Wirtschaftsplanes an den Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen zu zahlen haben. Es handelt sich dabei um geschätzte Vorauszahlungen auf den Verbrauch und auf andere anfallende Kosten. Grundsätzlich sind in den Nebenkosten und im Haus- oder Wohngeld  die gleichen Kosten enthalten, wobei das Wohngeld vom Vermieter zu bezahlen ist. Dieser gibt jedoch die umlagefähigen Kosten in Form von Nebenkosten an den Mieter weiter. Der Mieter entrichtet zusätzlich zur Miete die Nebenkosten als Vorauszahlung.

Im Wohngeld sind also immer alle Nebenkosten enthalten und diese werden vom Mieter zusätzlich zur Miete bezahlt, mit Ausnahme von:

– Verwaltungskosten
– Zuführungen in die Instandhaltungsrücklage / Reparaturen am Haus
– eventuelle Bankgebühren

Es ist unerheblich in welcher Höhe das Wohngeld oder die Nebenkosten angesetzt sind, der Eigentümer/Vermieter hat immer nur die oben benannten Belastungen zu bezahlen, alles andere trägt der Mieter. Mehr- oder Minderverbrauch ist am Jahresende nachzubezahlen oder wird erstattet. Dies gilt für Wohngeld und Nebenkosten, denn beide Vorauszahlungen sind nur Schätzungen, die am Jahresende abgerechnet werden.

Typische Nebenkosten die vom Mieter zu tragen sind, unter anderem:

– Hausstrom
– Müllabfuhr
– Frischwasser
– Straßenreinigung
– Abwasser
– Hausreinigung
– Regenwasserabgabe
– Hausmeister
– Gartenpflege
– Winterdienst
– Versicherungen
– Heizkosten

Die Kosten der benannten Leistungen werden dem Eigentümer durch das Wohngeld als Vorauszahlung in Rechnung gestellt und dieser berechnet diese Ausgaben wiederum dem Mieter als so genannte Nebenkosten-Vorauszahlung.

Hypothek & Grundschuld

Im Grundbuch gibt es neben dem Deckblatt und dem Bestandsverzeichnis die Abteilungen I.,II. und III. In der dritten Abteilung sind die Grundpfandrechte die auf dem Objekt lasten eingetragen. Damit ist diese Abteilung das Kreditsicherungsmittel, welches den dazu Berechtigten die Möglichkeit verschafft, auf den belasteten Grundbesitz zuzugreifen.

Bestellung einer Grundschuld
Möchten Sie von einer Bank ein Darlehen, so werden Sie im Normalfall entsprechende Sicherheiten leisten müssen. Für Grundstückseigentümer (und darunter fallen natürlich auch Wohnungseigentümer) ist die Verpfändung des eigenen Grundstückes üblich. Formal geschieht dies durch die Bestellung der Grundschuld beim Notar, meist im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrages.

Mit anderen Worten: Hier ist eingetragen bei wem und in welcher (anfänglichen) Höhe Sie Schulden haben und hier sichern Sie die Forderung(en) Ihrer Gläubiger mit dem Wert Ihrer Immobilie ab.

Vor dem Gesetz (§§ 1199 bis §§ 1203 BGB) ist noch die Hypothek die Regel, in der Praxis jedoch hat die Grundschuld die Hypothek de facto abgelöst. Doch worin liegt der Unterschied zwischen beiden? Hier bringt der Rechtsbegriff der Akzessorietät Klärung. Während die Hypothek eben diese Verknüpfung einer Kreditsicherheit mit einer entsprechenden Forderung zur Grundlage hat, ist dies bei der Grundschuld nicht der Fall. Einfacher ausgedrückt: Eine Hypothek ist immer an eine bestimmte Forderung geknüpft. Fällt diese Forderung weg, z.B. weil ein Kredit vollständig getilgt wurde, erlischt das Recht des ehemaligen Gläubigers. Die Hypothek steht dann dem Eigentümer zu.

Nicht so bei der Grundschuld, die die Akzessorietät nicht zum Prinzip hat. Sprich: Die Grundschuld ist nicht von einer bestimmten Forderung abhängig und geht nicht an den Eigentümer über, sobald die Forderung nicht mehr existiert. Um eine Grundschuld zu beseitigen muss diese mit Genehmigung des Grundpfandgläubigers (Bank) gelöscht werden. Der Vorteil ist die Wiedervendbarkeit. Da die Grundschuld – wenn sie nicht gelöscht wird – bestehen bleibt, kann sie als “Kreditinstrument” verwendet werden, indem die “leere” Grundschuld erneut belastet wird. Voraussetzung ist allerdings entweder eine Abtretung der Grundschuld durch den ehemaligen Gläubiger an den neuen Gläubiger oder alternativ die Umwandlung der Grundschuld in eine sogenannte Eigentümergrundschuld statt der Löschung derselben. In letzterem Fall lastet die Grundschuld als “wiederaufladbare” Hülle auf den Namen des Eigentümers im Grundbuch. Dieser kann die Grundschuld dann beispielsweise wenn Kapital benötigt wird, als Sicherheit verwenden.

Instandhaltungsrücklage

WEGs (Wohnungseigentümergemeinschaften) benötigen Mittel für Instandsetzungsmaßnahmen und für die laufende Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Diese Mittel stehen der Gemeinschaft über die sogenannte Instandhaltungsrücklage zur Verfügung. Die Bildung einer Rücklage und die Höhe der Ansparung wird mit einfacher Mehrheit durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen. Die Bildung einer Rücklage ist ein Anspruch, der von einzelnen Eigentümern auch gerichtlich durchgesetzt werden kann, wenn innerhalb der Gemeinschaft keine Mehrheit zustande kommt.

Die Höhe der Zuführung in die Instandhaltungsrücklage wird gemeinschaftlich beschlossen. Dabei ist darauf zu achten, dass die Beiträge einzelner Eigentümer sich an den Miteigentumsanteilen (MEA) orientiert, also danach, wie hoch der jeweilige Anteil eines Eigentümers am Gesamteigentum ist. Das Gesetz spricht von einer angemessenen Höhe, ohne den Begriff und die Höhe genau zu regeln.

Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrechte sind von Sondereigentum zum einen dadurch abzugrenzen, dass sie im Gegensatz zum Sondereigentum, lediglich ein Mitgebrauchsrecht definieren. Zum anderen schließt das Sondernutzungsrecht die übrigen Eigentümer der Gemeinschaft von genau diesen Rechten aus. Die Flächen auf die sich das Sondernutzungsrecht bezieht verbleiben jedoch im Gemeinschaftseigentum. Kurzum: Das Sondernutzungsrecht gibt dem Wohnungseigentümer das exklusive Nutzungsrecht an einer Fläche die der Gemeinschaft gehört.